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這10個城市,房價真的“嚴重透支”了?

2019-03-28 16:12:19 來源:亞匯網 作者:黃華 打印 字號:  

最近,有人以“2018年全國50個典型城市房價收入比排名”為主要依據,列舉出了中國“房價嚴重透支”的城市名單。

 

對此,很多讀者詢問我的看法,今天談談這個問題。

 

先看這個“排名”:

 


所謂“房價收入比”,是指“家庭住房總價”與“居民家庭年度可支配收入”的比值。用老百姓的話說,就是“不吃不喝,多少年可以買得起房子”。

 

據發布這項排名的“易居研究院”稱,“家庭住房總價”指的主要是新房價格,沒有包含二手房。但至于“家庭住房”的面積是多少,在相關報道里沒有查到,估計預設了一個面積,比如90平米或者100平米之類的。(而事實上,在大城市生活的居民,能接受面積更小的住房)

 

所以,這是一份假設各城市家庭居住面積一樣的情況下,得出來的比值,而且不包含二手房。

 

有人據此推論,深圳、三亞、上海、北京、廈門等10多個城市,居民家庭不吃不喝需要16年到34.2年,才能買下一套住房,因此這些城市房價是透支的,甚至嚴重透支的。

 

還有人拿出了一份“租金收益率”的表格(見下圖),從租金收益率高低的角度,驗證了上述城市不僅“住房收入比”嚴重偏高,“租金回報率”也嚴重偏低,因此結論就更加“確鑿無疑”了。

 


其實,這種看法是非常幼稚的,得出的結論也是極為草率的。

 

第一,不同城市的不動產,具有不同的價值,也帶有不同的屬性,無法直接對比。

 

在中西部人口流失的四五線城市,一些老城區的房價甚至不足每平米2500元,一套90平米的房子總價可能低于20萬元。如果計算“房價收入比”,可能不到5倍,但你能說這里的房子有投資價值嗎?

 

這里的房價固然合理,但這種房子只有自住價值,連出租都非常困難(外來人口非常少),更不用說賣出套現了。

 

反過來,像深圳、三亞、北京、上海、廈門等城市,一直就是中國房價最貴的城市,收入房價比也一直非常高,但每個周期里仍然是領漲的城市。因為這些城市都擁有獨特的稟賦和資源,能不斷吸引增量人口、增量資金,不動產的流動性也普遍較好。

 

說白了,大城市的不動產有“金融屬性”,是全國甚至全球富裕人群資產配置的首選,雖然價格高仍然會繼續上漲。

 

香港就是一個很好的案例,這里資金來去自由,房地產周期性波動也非常明顯,有牛市有熊市,但整體房價仍然是波浪式上行,底部不斷抬高。目前香港對內地購房者征收高達房價30%的印花稅,仍然壓不住房價。試想一下,如果取消重稅,將會發生什么。

 

深圳、三亞、北京、上海是中國樓市調控措施最嚴厲的城市,想想看,如果取消限購,又將發生什么。

 

第二,“一流城市”的房價,不是由當地居民收入決定的,而是“城市吸附資源的能力”決定的。

 

比如三亞,經濟上連四線城市都有點勉強,當地居民收入也不算高。但到三亞買房子的,尤其是買昂貴海景房的,基本上都是外地人。三亞的房子對于這些購房者來說,往往是第二套、第三套房子,是當做奢侈品買的。

 

北京、上海、深圳也一樣,其不動產是全國富裕人群資產配置的首選,跟當地普通居民的收入沒有必然聯系。

 

第三,均價是非常“誤人”的概念,城市面積大小會嚴重扭曲“收入房價比”。

 

深圳的城市面積只有不到2000平方公里,小于北京六環內的面積。廈門比深圳還小,不到1700平方公里,比上海浦東新區面積大一些而已。

 

所以深圳和廈門的均價,其實相當于北京、上海中心城區的均價。如果把深圳、廈門周邊的4000平方公里內的樓盤拉進來計算均價,那么這兩個城市的均價將大幅降低,估計至少打5折,“房價收入比”也將大幅降低。

 

反過來,“房價收入比”偏低的城市,一般都面積巨大。比如長沙面積接近1.2萬平方公里,相當于6個深圳;烏魯木齊面積1.4萬平方公里,相當于7個深圳;洛陽面積1.5萬平方公里,相當于7.5個深圳。至于蘭州、惠州、韶關的面積,也分別達到了1.3萬、1.16萬、1.8萬平方公里。

 

另外,在珠三角地區,尤其是在深圳、東莞和廣州,存在大量的城中村、違法建筑,被民間籠統地稱為“小產權房”,其存量巨大。這些房子中的部分,事實上也在交易。如果這部分交易計入均價,也將大幅拉低珠三角的住房均價。

 

最近幾年,大家開始注意到一個現象:珠三角再次成為中國人口增長中心,重現上世紀8090年代的勢頭。為什么?就是因為珠三角實際居住成本比較低,大量城中村、小產權房相當于“天量廉租房”,讓中低收入人群在這里謀生非常容易。

 

而在長三角、京津冀等區域,由于小產權房總量較少,再加上政府強勢控制人口,高房價是剛性的。在珠三角,高房價因為城中村、小產權房的普遍存在是“軟性的”,人口承載力因此大大提升。

 

換句話說:在珠三角等區域,住房存在“雙軌制”。因此在研究樓市的時候,不能只盯著商品房。

 

第四,“房價收入比”是西方國家“后城市化時代”的指標,用來衡量中國是“用錯了尺子”。

 

“房價收入比”是來自西方發達國家的概念,對比中國國情存在兩大差異:

 

一是西方國家普遍存在持有階段的“房地產稅”,而沒有一次性的70年土地使用費,所以其“初始房價”不貴,持有成本高一些。中國完全不同,“初始房價”比較貴,未來持有成本不可能高。

 

二是西方國家很早就完成了“城市化”,目前是緩慢的“2.0階段”,主要是中小城市向大城市緩慢流動。中國仍然在城市化的“1.0階段”,主要是農村戶口轉移到城市,在這個階段城市增量人口比較多,因此“房價收入比”必然偏高。

 

當然,中國“房價收入比”偏高,還有建設用地政府壟斷的問題。

 

至于“租金回報率”偏低的問題,在中國也不是問題。想想看,你所在的城市20年前的租金是多少,現在是多少?發展中國家普遍存在顯著的通脹,靜態的“租金回報率偏低”,很快就會被通脹解決掉。

 

如果你2004年在深圳福田區買一套位置不算差的普通住宅,按照目前的租金計算,不到7年就可以租回來,“年租金收益率”已經超過了14%。這就是時間的力量。

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關鍵詞: 房價 金融


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