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國稅總局原高官:房產稅未達成共識!

2019-03-28 13:40:54 來源:亞匯網 作者:斯嘉麗 打印 字號:  

房產稅可能沒那么快


大家翹首以盼的房產稅,可能沒那么快跟我們見面了!


3月25日,中國(海南)改革發展研究院舉辦的2019經濟學家年會 · 中改院論壇在海南海口召開。


論壇上,聯辦財經研究院專家、國家稅務總局原副局長許善達表示,目前房地產稅進度在研究起草階段還沒有形成共識,還有很多問題還在研究,并且意見分歧不小。



意思就是目前房地產稅還有很多問題。


而在許善達看來,房地產稅的設立之路還很長,而且實際出臺效果,可能與人們想象中,有著很大的出入。



說真的,房產稅這個東西,就像女人的大姨媽一樣隔斷時間就要傳要來了,我聽得都累了。


02

房地產稅立法面臨了哪些問題

1、地方政府其實一點兒也不積極。

從財政的角度來說,房產稅有兩個目的。


其一是希望這個房產稅能夠作為地方稅的主體稅種


因為營業稅改增值稅了,營業稅原來是上萬億,現在沒有了,然后地方稅也要有主體稅啊,主體稅是什么概念呢?要地方建?主體稅要是上萬億的。


這個房產稅從數目上太少,根本不符合。而且結果就是上海、重慶從來沒有公布居民試點。


其二是希望緩解地方政府財政困難。

中央地方的財政收入收支不平衡,地方政府非常困難,這個現實是存在的,當時有專家就建議說,如果地方開征房產稅可以緩解地方財政困難。如果收入那么少能夠緩解困難嗎?呵呵,所以這個目的也沒有解決。


所以,2012年上海試點了兩個稅。一個是營改增,就是部分行業營改增,一個是房產稅,這么幾年下來,什么結果呢?


營改增當年試點不到半年,就有很多地方政府給國家打報告,我們省的地方也要參加這個試點,我們不能再等了,我們要馬上參加。


但是房產稅這幾年沒有一個地方要參加,沒有一個地方政府說我要試點,我要加入試點,沒有。


2、只有人大立法規劃和政府工作報告可信,其他專家說啥都是白扯。

現在對房地產稅立法發表意見的,預測通過人大的幾審,那些專家都不預測了。專家預測實際都不對的。

最重要的是政府工作報告和全國人大權威的表達,去年用的是“穩妥的推進”,今年用的是“穩步推進”,全國人大在講到整個立法計劃的時候,這個法那個法沒有房地產稅法,全國人大新聞發言人在講到2019年的立法里面沒有這個法。


房地產稅現在處于哪一個階段呢?在研究起草階段


研究是什么意思?還沒有形成問題還沒有形成共識,現在研究起草就是還有很多問題還在研究。


3、本屆人大并不承諾在任期內完成立法。

人大和機關說“在研究起草之中”,說明有很多問題還在討論。


這個意見分歧看來還是不小的,所以我覺得穩步、穩妥,什么意思?不能急,要穩步推進。


所以再時間點上,你明白是啥意思了吧。



03


房地產稅能降房價嗎?

我們先來看看韓國日本美國征收房地產稅后,房價有沒有抑制住。

1、韓國

韓國從1965年之后就曾經歷過幾輪房產泡沫期,但每輪調整后又是一路上行,2001年-2006年上漲,尤其是2005、2006年暴漲,當時韓國的城鎮化率已經達到了82%,按理是不該漲了,但因為韓國采取低利率,貨幣寬松,導致房價暴漲。

為了抑制房價上漲,韓國政府隨后出臺了房價調控政策,規定一人在購買第二套房時要交稅,第三套、第四套房以此類推,稅收不斷加重,2005年開征房產稅,根據房產總價值的不同,稅率為每年0.75%—2%之間。

但房價只漲不跌的神話,當時并沒有因為房產稅的開征而破滅,2006年,首爾江南區的一套房價每周漲10萬元人民幣司空見慣。

2007年,美國次貸危機開始爆發,韓國的樓市才開始調整,其實最主要的還是加息起的作用,房產稅頂多算輔助。

最近十年來,據房地產114的消息,2016年第一季度首爾公寓平均買賣價約為5億6449萬韓元(人民幣約321萬),比十年前(2006年第一季度)上漲了約1億2285萬韓元(人民幣約70萬),可見房產稅的實施,并不決定房價的漲跌。

2、日本

日本的情況大家比較熟悉,我之前也寫過文章,日本房地產最后一輪瘋狂是1986-1991年。

日本也是為了調控樓市,1992年,想出了房產稅,對土地、房屋等征稅,稅率1.4%,政府給你房子的估價,乘以1.4%,就是一年要交的稅錢。從長遠來說,針對大量囤積土地的人,來改變市場供需。

但政府要估價非常麻煩,畢竟每套房子情況都不同,就只能按便宜的估,所以最后真正要交的稅率,并不多,比如500萬的房子,一年只要一兩萬。

總以為房地產稅是抑制地價上漲的大殺器,但實際上只是作為日本房地產調控的其中一個手段而已,最后捅破日本泡沫的,其實不是房地產稅,外部因素是美國簽訂廣場協議后,讓日元先升值,吹大日本資產泡沫后日元又只能貶值,日本內部最后被迫通過加息抑制泡沫。

3、美國

美國從20世紀初就開始征收房地產稅了,目前各州的平均房產稅率在0.28%-2.35%之間。

2008年之前的那一輪美國房地產暴漲周期,也是因為貨幣極度寬松,利率低刺激,導致房產稅就完全失效了,不管稅率高低,房價普遍大漲。

在泡沫刺破回歸理性后,經過幾輪QE,過去五年,美國房價漲了45%,但房產稅最高的新澤西州,房價同期僅上漲5%。而房產稅較低的科羅拉州和亞利桑那州,房價則分別大漲59%和83%。

對于美國而言,正常時期,房地產稅確實有利于調價房價漲幅。但并不能完全阻礙房價的上漲。紐約所在地紐約州房產稅率偏高,為1.62%,但房價依然是美國最高的。

從國外經驗來看,整體而言,利率下降、經濟繁榮、需求上升,是導致房地產市場繁榮的主因。而利率上升、經濟衰退和需求下降才是房地產市場低迷的主要原因。

房產稅雖然對房地產市場有重要影響,但像美國,其主要作用還是作為地方政府收入的來源,而非房地產調控的手段。

韓國和日本相似的是,在房價暴漲時,推出房產稅,作為一種調控手段。但同時又在不斷加息,所以很難判斷因房產稅導致房價下跌了多少,因為美國07年只是加息,房產稅率這一因素不變,房價同樣下跌了三分之二。

如果把時間稠度拉長點,你會發現,韓國日本房地產稅產生的作用千差萬別。日本連續加息,配上房地產稅,使房價進入萬劫不復的深淵。韓國連續加息,同時配上房地產稅,房價短期跌了,但長期而言,房價照樣漲。

同樣是有了房產稅,同樣是高城鎮化率,為什么房價漲跌幅不同?歸根結底,還是取決于一個國家的人口,經濟活力。韓國的經濟增速在1990年后,除了1998年,始終大大高于日本。


國外的實踐告訴我們,房產稅不能夠有效來降房價,即使征收了,也只是將房價轉移到了房價上面。


04


重慶和上海的試點怎么樣了?


而本次國家稅務總局原副局長許善達表示,房地產稅應該分兩個階段看,第一階段是2012年重慶、上海試點的時候。

2012年時,重慶上海率先成為房地產稅試點城市,然而從結果看來,重慶、上海的房價,因為房地產稅的試點而跌了嗎?

那個方案實踐證明,當時說的幾個目的沒有一個目的實現了。

這幾年,房產稅傳聞來了又走,走了又來,一會加速,一會推遲,不知道你們是咋想?


我都頭疼了。

  

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