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價格站崗/利率上浮30%,投資買房在雙高點后…

2019-03-28 13:40:29 來源:亞匯網 作者:黃華 打印 字號:  

或許很多人會說本文有馬后炮嫌疑,但投資的精進和思維的晉階離不開過程的復盤,并從中捕獲經驗和教訓。


故事案例


本文的主人公,我們暫且稱他老王吧,居住生活于某二線城市,時運極好的在2009年抄底了一套百多平的房子,得以在這個城市定居安家。目前,夫妻二人在一家保險公司做業務銷售。


他們不屬于保險公司的員工,簽訂的是經紀代理合同——二者是合作關系,不是雇傭關系,保險公司也就沒義務為他們繳納養老統籌,同時也避免了辭退員工的勞動補償風險。老王夫婦帶有一個小團隊,家庭收入主要來自于保險銷售的業務提成,銷售越多、提成越多、以展業費/獎金等形式體現的補助/工資就越多。


老王做保險已有五年時間,妻子加入團隊才一年多,因靠業務提成,所以收入忽高忽低、很不穩定,但平均月收入也在3萬上下。在這樣一個二線城市,雖談不上收入高,但起碼也算中等偏上水平,日子過得想必滋潤愜意。


NO!NO!NO!


收入尚可只是表面,關鍵得看這些收入都花到哪了。老王家收入的一小半都買保險了,夫妻雙方的保險、小孩的保險、公公婆婆的保險、岳父岳母的保險,重疾險、意外險、住院補貼險、理財類保險……琳瑯滿目一大堆,年支出竟達十余萬,所以一年到頭老王也存不下什么錢。


這也沒辦法,剛入行沒有客戶,那就只能從自己、家人、親友身上入手,請求業務支持了。為了轉正買一單、要沖業績買一單、職位晉升買一單……買著買著,家庭保費支出就越來越多。這也成了行業做好銷售的秘密——要能不斷的拉人入職,也就是常說的增員,最起碼被增員的人自己/家人/親友總能買幾份吧?


幾年前老王就開始搭建自己的團隊,但增員效果總是不甚理想。思來想去,老王找到了根源——缺乏賺錢效應。為什么大家都喜歡買房?因為買房賺錢啊,尤其是經過2016年這波樓市大漲,買房的賺錢效應更廣為人知,連老王的房子至今都漲了3倍。


老王要創造一個賺錢效應。


嗯……當然不是買房賺錢、而是工作賺錢了。可怎么體現工作賺錢呢?名下有房、又新買房了啊。道理很簡單:如果工作不賺錢,怎么會有房呢?如果工作不賺錢,又怎么會有錢買新房呢?


思路有了,接下來就是執行。


夫妻倆先離婚,老婆就具有了首套首貸資格,在住的房子按揭尾款還清先變成全款房,再銀行抵押貸款,還掉近四十萬的贖樓款后還剩下七八十萬可用來做新房的首付。一套房變兩套房,外人看起來可不就是賣保險賺錢又買房了么?!


前兩天見面閑聊,老王一臉愁容,直呼自己點背,賺錢效應產生的增員好處還沒享受到,可還貸壓力的痛苦卻已有了切膚之苦——新房子買在了山崗、至今跌幅近兩千,且房貸利率上浮30%,相當于買在了雙高點,每月兩萬的還款壓力山大。


老王有他自己的打算,可世界另有其運行規律。


這是一個不甚成功的投資案例,但卻能給我們很多啟示和教訓。



啟示教訓


下面我們就根據老王的家庭實際情況,復盤下整個買房投資的過程,并找出其中的失誤和考慮欠妥之處。


杠桿誤解


杠桿是把雙刃劍。


說它是天使,因為它能撬動大量資產、放大收益倍數;說它是魔鬼,因為它會加速本金的損失、甚至加速破產。關鍵看你是在上漲的周期中使用杠桿,還是下跌的周期中使用杠桿,并且撬杠桿就是負債、而負債是有資金成本的。


老王時運不濟,買在房價的階段性高點,更巧的是其房貸利率也是階段性高點——利率上浮30%(現在大多數城市的首套房利率上浮已下降到20%以下,最低的只有5%),首先是踏錯了資產的周期。


2009年買那套房時,房貸利率打7折,可在結清尾款再辦理房產抵押貸時,利率卻上浮60%,利率由3.43%(4.9%基準利率打7折)上升至7.36%(4.9%基準利率乘以1.6倍),四十萬房貸尾款的那部分資金成本上漲114.5%,而新房近七十萬的首付資金成本也是7.36%。


高成本的資金壓得老王苦的一批,收入的很大一部分還了貸款和月供,不得不靠信用卡周旋接濟。


有人會說,誰能準確判斷出房價的高低點、并能精準的抄底和逃頂呢?是的,很難。所以負債撬資產杠桿,必須要學會現金流管理,因為現金流是一切的關鍵——有了現金流杠桿才不會斷裂、有了現金流才有時間/機會等待下一輪周期的到來。


老王的現金流籌劃如何呢?


現金流籌劃


也許是被自己設計的賺錢效應沖昏了頭腦,也許是自己房子十年3倍的漲幅給于了莫大的自信,老王認為這是一箭雙雕的好事——工作上有幫助,能吸引更多的人加入團隊銷售保險(其實很大可能就是賣給成員自己及其親友);資產上有增值,房價永遠漲、買房就是投資賺錢啊。也因此,全然忽視了現金流籌劃。


老王的杠桿繃得太緊,現金流徹底負值(支出大于收入),現在還能用信用卡循環周濟,可若創造不出來新的現金流,很容易資金鏈斷裂、杠桿崩潰、資產崩塌受損。


正確的做法是老王應該買二手房而不應買新房,二手房是現房、能快速的拿到房本,既能出租獲取租金補充現金流、又能盡早的滿足“出房本三年方可出售”的限售要求,而買新房等能入住出租都需要三年、再滿足三年限售的條件又得增加兩年(新房兩年內交房,交房一年內拿到房本),合計這套投資房從入手到出手得有五年的周期,也就是得準備五年的現金流呵。


實在不得已的情況下,老王也只能賣掉目前自住的這套房子,當然就不用講時機把握、盈虧如何了。


其實現金流籌劃也并非那么容易,得需要一定的條件,比如資產底倉。


底倉思維


這里的底倉既包含資產、也包含職業、還包含能調動的親友借貸。


資產主要指房子、車子、基金/債券/股票/銀行理財等金融資產,因為有了這些資產,就更容易的獲得銀行融資貸款,如抵押貸、大額信用卡、信用貸等;


職業主要指工作的性質,公務員/事業單位員工/央國企員工等這些穩定的優質職業,就會有更強的信用,更易獲得低價、大額的信用貸款;


有一波有錢的、并且愿意借錢給自己的親友本身也是一筆難得的資源,在關鍵時刻是能夠解燃眉之急的。


老王的底倉資源就稍顯欠缺,除了有一套按揭房產,職業、親友/長輩資源都不占優勢,這就極大限制了現金流的籌劃。新房的首付款可以通過現住的房產抵押貸融資出來,可維持貸款和月供的現金流卻成了問題。


老王的杠桿緊、倉位滿(相對它的資產來說),但能這樣做的前提是得有底倉啊。有了底倉就有了空閑和冗余,就會有更大的回旋余地,就像城市規劃的留白增綠,得有個喘息騰挪的空間。


底倉多就能更方便、更有時間的去籌集大額、低息、使用時間長的現金流,顯然,老王的底倉還不夠,也缺乏相應的底倉思維。


職業對沖


在資產配置中有一個原則叫風險對沖,即所投資的資產之間盡量少相關、不相關、甚至負相關。


股票和債券就是少相關,雖都屬于資本市場,但價格漲跌的關聯度較小;

你的工資收入跟所擁有的國外房產的租金收入幾乎就是不相關;

賣雨傘的收入跟賣雪糕的收入就是負相關,下雨天雨傘好賣雪糕難賣、大晴天雪糕好賣雨傘難賣。


一個家庭的收入也應盡量的少相關、甚至不相關,做到收入的多元化,其中一個重要的多元化就是夫妻二人的職業對沖或收入互補。如:一人工作穩定(類似公務員/事業單位員工等)、另一人工作變動頻繁(像生意人/自由職業者等);一人收入固定(職能部門的辦公室人員等)、另一人收入浮動(銷售業務類工作)。這樣就能在保證家庭基本開支的情況下,又有可能去博擊高收益。


可老王夫妻二人都是保險銷售,既沒有職業上的風險對沖、也沒有收入上的優勢互補,一榮俱榮、一損俱損,很容易陷入家庭現金流籌劃上的困境,目前已經遇到這種問題了。


成功的投資大多相似,總是結合了天時/地利/人和的因素,而失敗的投資卻各有誤判不幸,吸取別人的經驗教訓、建立自己的投資評判體系,在財富升階的路上終歸沒有捷徑。


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關鍵詞: 債券 房價 金融


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